Come impatta il covid sui vari settori del mercato immobiliare europeo

Nuveen Real Estate fa il punto della situazione del mercato immobiliare in Europa. Ecco i principali trend che si delineano alla luce del “new normal” innescato dalla pandemia da coronavirus.

L’impatto sui mercati degli investimenti europei, secondo Nuveen, è molto diverso dalle ricadute della crisi finanziaria e della zona euro. Attualmente i diversi settori immobiliari non sono colpiti in modo uniforme. Mentre retail, tempo libero, hotel, uffici attrezzati e co-living stanno soffrendo più che nelle precedenti flessioni o nelle recessioni più tradizionali, il real estate ha anche vincitori come logistica, studi medici, spazi per la ricerca e sviluppo, self storage e data center.

Settore residenziale come asset resiliente

Il residenziale, per gli analisti, rimane un settore difensivo con un solido track record e un rendimento previsto positivo, che garantisce stabilità e diversificazione del reddito. Allo stato attuale, è comprensibile che si verifichi una rivalutazione dei progetti in corso e dei nuovi progetti. È probabile, secondo gli esperti, che assisteremo a un aumento delle richieste di garanzie (leve di riduzione del rischio) mentre il potere decisione si sposta dagli sviluppatori agli investitori e appaltatori e operatori cercano di comprendere l’evoluzione delle esigenze dei consumatori con un occhio alla convenienza. Ma i problemi di finanziamento potrebbero causare un’ulteriore riduzione dell’offerta.

Prima della crisi, i rendimenti elevati nel settore residenziale europeo sono stati sostenuti da un mercato in cerca di sicurezza e rendimento, con buone prospettive di crescita degli affitti a medio termine, a causa di uno squilibrio tra domanda e offerta. Gli investitori possono accettare ora costi del debito più elevati e ipotesi di crescita inferiori nelle loro valutazioni, ma a lungo termine, il settore build-to-rentrimane interessante, con elementi sia strutturali che legati al mercato sostanzialmente sani. Quello che cambia in diverse parti d’Europa è la maturità del settore.

Le prospettive immediate per le residenze per studenti appositamente costruite (PBSA) sono un più incerte, nel contesto dell’insegnamento misto (online e classe), di possibili chiusure delle università e di una mobilità comunque limitata. Ma le richieste degli studenti per l’anno accademico 2020/2021 sono state comunque incoraggianti e, sebbene i piani aziendali più conservativi siano prudenti in relazione alla domanda a breve termine, è talmente scarsa l’offerta di alloggi per studenti che le prospettive a medio termine per il settore rimangono convincenti, anche se con maggiori pressioni operative.

Segmento uffici, come cambia con le conseguenze del lockdown

 Questa pandemia, secondo Nuveen, offre alle aziende l’opportunità di valutare cosa funzioni e cosa non funzioni nel lavoro da casa e come esso incida sui diversi stili di lavoro, la produttività, l’innovazione e la cultura aziendale. Le misure di distanziamento sociale potrebbero cambiare le abitudini in modo permanente, portando le aziende a ridurre la densità dei posti di lavoro. Il lavoro da casa consentirebbe anche di avere a disposizione una maggiore superficie disponibile per ciascun lavoratore. Questo rafforzerà il passaggio in corso verso il modello “core and flex“, in base al quale le aziende gestiscono una parte fondamentale del loro portafoglio immobiliare strategico attraverso contratti di locazione a lungo termine, mentre rendono flessibile il resto con accordi di locazione a breve termine. Quindi, se la domanda di spazi per uffici in posizione centrale potrebbe ridursi moderatamente nel lungo periodo, le sue dimensioni complessive potrebbero essere compensate da altri fattori.

I trend del segmento retail e logistica

Gli investimenti nel retail continuano a non essere favoriti, a causa di difficoltà strutturali e della più recente incertezza nel mercato.

Centro città: i negozi monomarca nei centri commerciali e nelle principali tradizionali vie dello shopping soffriranno ancora a metà della pandemia. I trend degli acquisti sono influenzati negativamente dalla mancanza dei turisti internazionali, dal ridotto utilizzo dei trasporti pubblici e dal limitato afflusso negli uffici situati in posizioni centrali, con una conseguente riduzione della presenza di consumatori in strada nelle ore diurne. Di conseguenza, i commercianti con bilanci deboli faranno fatica a sopravvivere a un periodo prolungato di vendite ridotte e anche le migliori location registreranno una riduzione degli affitti e una diminuzione del reddito operativo netto.

Quartiere: le strutture retail ancorate all’alimentare sono risultate più difensive rispetto ai cambiamenti strutturali pre-pandemia, mostrando un traffico stabile e clienti abituati a rivolgersi a reti di negozi fisici. Durante la pandemia, gli stessi spazi si sono mostrati più resilienti, poiché hanno potuto rimanere aperti anche durante il lockdown. Nel medio termine possono anche puntare ad “incroci” con la distribuzione online, implementando il servizio “click and collect” per mantenere alta la frequenza delle visite da parte dei clienti.

Fuori città: le attività di vendita al dettaglio sono generalmente sostenute da un numero maggiore di visitatori che utilizzano l’auto, che hanno quindi un percorso di accesso più sicuro rispetto ai trasporti pubblici durante la pandemia. A più lungo termine, gli asset fuori città potrebbero risentire di un’inversione del trend relativo al possesso di auto e di politiche nazionali che incrementino l’utilizzo dei mezzi di trasporto pubblici. Inoltre i consumatori sono oggi meno disposti a percorrere lunghe distanze per articoli di abbigliamento che possono essere acquistati online, e questo potrà determinare un’ulteriore riduzione del numero di visitatori nei centri commerciali fuori città e un consolidamento del trend di vacancies negli spazi.

 La logistica è emersa come il chiaro vincitore dalla pandemia, con l’accelerazione dello spostamento della domanda dei consumatori verso gli acquisti online. Gli affitti dovrebbero registrare solo lievi cali, principalmente sotto forma di incentivi. Dal punto di vista degli investimenti, il mercato rimane piuttosto attivo e la riduzione dei prezzi è limitata agli asset più rischiosi. Tuttavia, con la recessione in corso, un impatto negativo su alcuni tenant e su specifici sottosegmenti è probabile.

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