IL MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE IN ITALIA E NEL RESTO D’EUROPA

Sarà pure guardata con diffidenza dagli investitori esteri, ma l’Italia dell’immobiliare commerciale ha chiuso il 2017 con un fatturato in crescita. Soprattutto per quanto riguarda le high street, che continuano ad attirare visitatori e affari a piene mani, con tredici transazioni nel 2017 del valore complessivo superiore agli 800 milioni di euro.

Secondo i dati di “Duemila vetrine. Le migliori esperienze nel retail italiano”, la ricerca di Scenari Immobiliari presentata a Milano il 27 marzo, l’Italia ha visto una crescita del fatturato del 4,2% annuo nel settore retail per un valore di 8.650 milioni di euro grazie soprattutto alla crescita dei prezzi, in salita dal 2016 per un trend che proseguirà, prevede il centro di ricerca, con un +5,2% nel 2018. I prezzi medi di vendita del commerciale italiano sono aumentati del 1,4% nello scorso anno, con una crescita maggiore per la Gdo (+1,7%) e minore per la piccola distribuzione (1,1%).

“La chiave di volta della trasformazione commerciale – spiega Chiara Garibello di Scenari Immobiliari che ha presentato la ricerca – è la trasformazione dello spazio commerciale come conseguenza del dilagare delle vendite on line, che si stanno integrando sempre più con quelle nel negozio fisico. Il quale, a sua volta, si sta trasformando per diventare sempre più uno spazio di esperienza e servizio, più che di semplice vendita”. I mercato dell’e-commerce, a quanto risulta, in Italia vale 23,6 miliardi di euro con un aumento nel 2017 del 17%.

Un buon numero, che però sparisce di fronte ai 750 miliardi dell’e-commerce cinese o ai 550 di quello statunitense, mentre supera i 18,6 miliardi delle vendite online spagnole. Sta di fatto che in presenza di questa tendenza diventa sempre più importante per i brand del commercio la scelta di una location il più possibile iconica, ben posizionata, e dagli spazi che consentano di sperimentare e di vivere emozioni, non soltanto di acquistare.

E’ l’esempio dello shopping center francese Bab2, oltre 26 mila metri quadri (riaperto ad aprile scorso dopo un ampliamento di 10 mila metri quadri) e 120 negozi di proprietà Carmia e Carrefour che attirano oltre 6 milioni di visitatori. Oppure del Mar Shopping Algarve in Portogallo, aperto lo scorso ottobre con i suoi 86 mila metri quadri di outlet e arte, in cui Ikea (proprietaria) ha investito oltre 200 mila euro.

Non ha quindi senso parlare di contrazione degli investimenti, quanto di maggiore selettività. Anche in Italia la scelta della location-icona porta inevitabilmente verso le cosiddette “high street”, in particolare quelle milanesi. Il capoluogo lombardo resta infatti in cima alla lista delle città della moda italiane da visitare, con una rete di negozi che, se rispetto al 2015 ha visto il numero di attività ridursi di 153 unità, resta comunque altamente concentrata nel quadrilatero della moda, oltre due chilometri in cui si incrociano ben 508 vetrine che costituiscono altrettante esperienze sensoriali. Lo stesso dicasi per Roma con i suoi 273 esercizi e 260 vetrine concentrate nelle vie Condotti, Piazza di spagna, via Frattina e via del Babbuino.

Fabrizio Valente, Ceo di Kiki Lab, sposta lo sguardo su tendenze che avvengono a livello internazionale sempre come conseguenza del dilagare del commercio on line che si integra e trasforma quello fisico. Uno dei casi studiati da Kiki Lab è il downsizing di Ikea, che a Madrid ha inaugurato un temporary shop di soli 900 metri quadri (in luogo degli usuali 28 mila) focalizzandosi su un solo ambiente (ad esempio, la camera da letto) e affidando gli altri a simulazioni su touch screen. Più spazio invece è dedicato all’area ristorazione, sede di relazioni e scambio di idee.

Stessa tendenza alla riduzione di spazi per la Decathlon francese, che a Parigi ha aperto un box da 400 metri quadri in cui presentare solo i best seller e le novità, offrendosi in più come base di ritiro per gli ordini effettuati on line. Il vantaggio di questo formato? Portare i grandi brand nei centri cittadini (cosa che col grande outlet non è possibile) intercettando la domanda più dinamica dei Millennials che spesso non si spostano in auto e integrandosi alla perfezione con l’acquisto on line.

Una scelta condivisa dal brand londinese John Lewis che, nata nel 1864 e con 14 mila metri quadri di superficie media, ha deciso di crescere sia nell’acquisto di spazi fisici sia nelle vendite on line proponendosi di arrivare entro il prossimo anno a dividere equamente il fatturato prodotto sul web e fuori dal web.

È dunque il temporary store e il negozio di dimensioni ridotte il futuro del commerciale? Ne sono convinti Massimo Costa di Assomoda e Raffaele Paletti di Assotemporary, secondo cui la multicanalità e il cross channelling passano proprio da queste soluzioni, maggiormente capaci di creare eventi, promozioni, di far sperimentare in edizione limitata novità e prodotti altrimenti inaccessibili per aprire una nuova fonte di fidelizzazione dei clienti.

In questo scenario occorrerà una legislazione attenta ai cambiamenti. Giulia Comparini, di Cocuzza e Associati, fa infatti notare come il temporary shop non goda ancora di attenzione normativa dal punto di vista dei canoni d’affitto, per ora assimilati alle locazioni tradizionali o all’affitto di ramo d’azienda (senza però averne le caratteristiche) e dall’entità non correttamente calcolabile in presenza di una fetta di fatturato sempre più larga prodotta dalla vendita su spazio virtuale.

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